サブリース・一括借上げの仕組みと注意点｜家賃保証の裏側と、契約・更新で確認する条件

「アパートを建てれば、30年間家賃を保証します」「空室があっても毎月決まった家賃が入ります」――賃貸経営を始めるとき、あるいは管理会社の見直しを考えるときに、サブリース（一括借上げ）の提案を受けることがあります。空室の心配がなくなる一方で、「保証されていたはずの家賃が下がった」「解約したくてもできない」といったトラブルも多く報告されています。

結論からいうと、サブリースの「家賃保証」は、契約期間中ずっと同じ金額が保証されるという意味ではありません。サブリース会社は法律上「借主」の立場にあるため、借地借家法にもとづいて家賃の減額を求めることができ、逆にオーナーから解約するには正当な理由（正当事由）が必要です。契約する前と、2年ごとなどの家賃の見直し・契約更新のときに、家賃の見直しの条件、免責期間、修繕費の負担、解約の条件を確認しておくことが大切です。

この記事では、サブリースの仕組みと家賃保証の裏側、自主管理（管理委託）との収支の比べ方、契約や更新のときに確認すべき条件、経理・税金の扱いをわかりやすく解説します。

なお、法令や税法の取扱いは改正されることがあります。本記事は執筆時点の情報をもとにしていますので、実際に契約する際は、最新の情報を確認し、必要に応じて弁護士や税理士にご相談ください。

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サブリース（一括借上げ）の仕組み

サブリースは、サブリース会社がオーナーから物件を一括で借り上げ、それを入居者にまた貸し（転貸）する仕組みです。

契約	当事者	内容
マスターリース契約（特定賃貸借契約）	オーナー（貸主）とサブリース会社（借主）	サブリース会社がオーナーに、毎月決まった家賃（借上げ賃料）を払う
サブリース契約（転貸借契約）	サブリース会社（貸主）と入居者（借主）	入居者がサブリース会社に家賃を払う

オーナーに支払われる借上げ賃料は、入居者から受け取る家賃の80〜90％程度に設定されることが多く、その差額がサブリース会社の収入（手数料や空室リスクの対価）になります。入居者の募集、契約、家賃の集金、苦情の対応などは、サブリース会社が行います。

管理委託との違い

項目	サブリース	管理委託
オーナーと入居者の関係	直接の契約関係はない（入居者の貸主はサブリース会社）	オーナーが貸主
オーナーの収入	借上げ賃料（満室時の家賃の80〜90％程度）。空室でも原則として一定額	実際に入金された家賃から管理料（3〜5％程度）を差し引いた額。空室だと減る
空室リスク	サブリース会社が負う（ただし家賃見直しで反映されうる）	オーナーが負う
家賃の決定	サブリース会社が入居者の家賃を決める	オーナーが決める（管理会社が提案）
契約の解除	オーナーからの解約には正当事由が必要で、難しい	契約の予告期間を守れば、比較的自由に解約できる

管理委託の費用や業務範囲は「賃貸管理会社との付き合い方」で解説しています。

「家賃保証」の裏側：知っておきたい3つのこと

1. 家賃は見直される（減額される）ことがある

サブリース契約の多くには、2年ごとなど、定期的に借上げ賃料を見直す条項があります。さらに、サブリース会社は法律上の「借主」なので、契約に「〇年間家賃保証」と書かれていても、借地借家法32条にもとづいて、家賃の減額を請求できます（経済事情の変動などで、家賃が周辺の相場に比べて不相当になった場合など）。

ただし、オーナーは減額の請求を必ず受け入れなければならないわけではありません。家賃を決めたときの事情なども含めて話し合い、まとまらなければ調停や裁判で相当な家賃が決まります。

2. オーナーからの解約は難しい

サブリース会社は借主として借地借家法で保護されるため、オーナーから契約を解約したり、更新を拒んだりするには「正当事由」が必要です（借地借家法28条）。「条件が悪くなったので、ほかの管理会社に変えたい」という理由だけでは、解約が認められないことがあります。一方、サブリース会社の側からは、契約で定めた予告期間を守れば解約できることが一般的です。

3. 保証されない期間や費用がある

免責期間：新築時や入居者の退去後、一定期間（数か月程度）は借上げ賃料が支払われない契約がある
修繕費・原状回復費：建物の修繕や、退去時の原状回復費用はオーナー負担とされることが多い。サブリース会社が指定する業者での工事が条件になっていることもある
サブリース会社の経営破綻：サブリース会社が破綻すると、借上げ賃料が支払われなくなるおそれがある

法律による規制（賃貸住宅管理業法）

サブリースをめぐるトラブルが多かったことから、2020年12月に施行された賃貸住宅管理業法で、サブリース業者や勧誘者に対する規制が設けられました。

誇大広告の禁止：「家賃保証」「空室保証」などと表示する場合に、近くに家賃の見直しがあることや、借地借家法による減額の可能性を表示しないことなどが禁止されています
不当な勧誘の禁止：家賃の減額や契約の解除のリスク、オーナーからの解約に正当事由が必要なことを伝えず、メリットだけを説明することなどが禁止されています。建築会社や不動産会社など、サブリースを勧める人も対象です
契約前の重要事項説明：契約を結ぶ前に、家賃、家賃の見直しの時期や方法、減額や解約のリスクなどを書面で説明しなければなりません
契約時の書面の交付

提案を受けたときに、メリットだけで減額や解約のリスクの説明がない場合は、注意が必要です。

自主管理（管理委託）との収支の比べ方

サブリースが得かどうかは、サブリースを使わなかった場合に、どれくらいの入居率が見込めるかで判断します。8室・家賃6万円のアパートで比べてみます。

満室想定の家賃収入：6万円 × 8室 × 12か月＝年576万円
サブリース（借上げ賃料85％）：576万円 × 85％＝ 年489.6万円（空室にかかわらず。ただし免責期間・見直しを除く）
管理委託（管理料5％）：576万円 × 入居率 × 95％

管理委託で年489.6万円を超えるには、576万円 × 入居率 × 0.95 ＞ 489.6万円、つまり入居率が約89.5％以上必要です。管理委託では入居者募集の広告料などもかかるため、実際にはもう少し高い入居率が必要になります。

逆にいえば、立地がよく、9割以上の入居率が見込める物件では、サブリースの手数料分だけ収入が減ることになります。また、2年後に借上げ賃料が80％に見直されれば、年460.8万円に下がります。見直し後の金額でも返済や修繕費をまかなえるかも確認しておきましょう。損益分岐入居率などの数字の見方は「賃貸経営の収支改善」で解説しています。

契約・更新のときに確認する条件

確認項目	確認するポイント
借上げ賃料	入居者の家賃の何％か。周辺の相場をもとに決まっているか（最初だけ高く設定されていないか）
家賃の見直し	見直しの時期（2年ごとなど）、見直しの方法・基準。減額の可能性が説明されているか
免責期間	新築時・退去後に借上げ賃料が支払われない期間の有無と長さ
修繕費・原状回復費	どこまでがオーナー負担か。指定業者での工事が条件か、見積りを比較できるか
契約期間と更新	契約期間、更新の条件、更新時に条件が変わる可能性
解約の条件	サブリース会社からの解約の予告期間、オーナーからの解約の条件（違約金、正当事由）
礼金・更新料の扱い	入居者から受け取る礼金・更新料を、オーナーとサブリース会社のどちらが受け取るか
報告	入居状況、入居者の家賃、修繕の状況の報告があるか
サブリース会社の経営状況	実績、財務状況、賃貸住宅管理業の登録