不動産所得で青色申告の特典をフルに使う条件｜事業的規模（5棟10室基準）の判定
「アパート経営を始めた。青色申告にすれば65万円の控除が使えると聞いたけど、うちの規模でも使えるの？」「『5棟10室』という言葉を聞くけれど、どう数えるの？」——不動産投資やアパート経営を始めた方が、最初の確定申告の前に迷いやすいポイントです。
結論から言うと、不動産所得で65万円（または55万円）の青色申告特別控除を受けるには、その不動産の貸付けが「事業的規模」で行われている必要があります。事業的規模にあたらない場合、青色申告をしていても控除は最大10万円です。そして、事業的規模かどうかの目安になるのが、いわゆる「5棟10室基準」です。
この記事では、5棟10室基準の数え方と、事業的規模になると受けられる青色申告の特典、そして事業的規模になったときに注意したい点をわかりやすく解説します。
なお、税法の取扱いは改正されることがあります。本記事は執筆時点の情報をもとにしていますので、実際に申告する際は、国税庁などの最新情報を確認するようにしてください。
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不動産所得の「事業的規模」とは
アパートやマンション、戸建て、駐車場などを貸して得た収入は、原則として不動産所得になります。不動産所得は、貸付けの規模によって次の2つに分けて扱われます。
| 事業的規模 | 事業的規模ではない（業務的規模） | |
|---|---|---|
| イメージ | 不動産の貸付けが事業として行われている | 規模が小さく、事業とまではいえない |
| 青色申告特別控除 | 要件を満たせば65万円（または55万円） | 最大10万円 |
どちらも「不動産所得」であることに変わりはありませんが、受けられる青色申告の特典の範囲が大きく変わります。
5棟10室基準の判定方法
基本の基準
国税庁の通達（所得税基本通達26-9）では、建物の貸付けが次のいずれかにあたる場合は、特に反対の事情がない限り、事業として行われているものとして扱うとしています。
- アパート・マンションなどの貸室がおおむね10室以上
- 独立した家屋（戸建て）がおおむね5棟以上
これが「5棟10室基準」です。戸建て1棟は、貸室2室に相当すると考えられているため、戸建てとアパートを組み合わせて判定することもできます。
組み合わせの数え方
| 貸付けの種類 | 室数への換算の目安 |
|---|---|
| アパート・マンションの貸室 | 1室 ＝ 1室 |
| 戸建て（独立家屋） | 1棟 ＝ 2室 |
| 月極駐車場 | 5台 ＝ 1室（実務上の目安とされることが多い） |
| 土地の貸付け | 5件 ＝ 1室（実務上の目安とされることが多い） |
※駐車場や土地の換算は、通達に明記されたものではなく、実務上の目安として使われているものです。判断に迷う場合は、税務署や税理士に確認しましょう。
判定の例
| 保有している物件 | 室数に換算 | 判定 |
|---|---|---|
| アパート1棟（8室） | 8室 | 10室未満のため、形式基準は満たさない |
| アパート1棟（8室）＋戸建て1棟 | 8室 ＋ 2室 ＝ 10室 | 事業的規模 |
| 戸建て3棟＋区分マンション4室 | 6室 ＋ 4室 ＝ 10室 | 事業的規模 |
| アパート6室＋月極駐車場20台 | 6室 ＋ 4室 ＝ 10室 | 事業的規模と判断される可能性がある |
判定で迷いやすいポイント
- 空室の扱い：入居者を募集していて、いつでも貸せる状態の空室は、室数に含めて考えるのが一般的。長期間募集していない部屋は含めにくい
- 管理の方法：自分で管理していても、管理会社に任せていても、サブリースでも、室数の数え方は基本的に変わらない
- 共有の物件：持分の割合ではなく、建物全体の室数で判定するのが一般的
- 年の途中で増えた場合：その年の途中で10室に達した場合、どの時点から事業的規模とするかは、状況によって判断が分かれることがある
5棟10室は「形式基準」
5棟10室基準は、あくまで形式的な目安です。最終的には、社会通念上、事業といえる程度の規模で貸付けを行っているかどうかで判断されます。
- 10室に満たなくても、賃料収入の規模や、入居者の募集・契約・修繕の手配などを自ら継続して行っている状況によっては、事業的規模と認められる可能性がある
- 反対に、10室以上あっても、賃料が極めて少額で事業の実態がない場合などは、事業的規模と認められないこともある
形式基準を満たさないのに事業的規模として申告する場合は、事業として行っていることを説明できる根拠を準備しておきましょう。
事業的規模になると受けられる特典
| 項目 | 事業的規模 | 事業的規模ではない |
|---|---|---|
| 青色申告特別控除 | 要件を満たせば65万円（e-Taxなどをしない場合は55万円） | 最大10万円 |
| 青色事業専従者給与 | 家族に支払う給与を、届出をすれば必要経費にできる | 必要経費にできない |
| 建物の取壊しなどの損失（資産損失） | 損失の全額を必要経費にできる | その損失を差し引く前の不動産所得の金額が限度 |
| 家賃の貸倒れ | 回収できなくなった年の必要経費 | 収入がなかったものとして、計上した年にさかのぼって所得を計算し直す |
なお、事業的規模でなくても、青色申告そのものはできます。青色申告であれば、10万円の青色申告特別控除や、赤字を翌年以降3年間繰り越せる純損失の繰越控除などは受けられます。
65万円控除を受けるための要件
事業的規模であることに加えて、次の要件をすべて満たす必要があります。
- 青色申告の承認を受けている（「青色申告承認申請書」を期限までに提出している）
- 取引を複式簿記で記帳している
- 確定申告書に損益計算書と貸借対照表を添付している
- 期限内に確定申告をしている
- e-Taxで申告している、または優良な電子帳簿の保存をしている（どちらもない場合は55万円）
期限内に申告できなかった場合は、65万円・55万円の控除は受けられず、10万円になります。e-Taxで申告した後の注意点は「e-Taxで申告したつもりが無申告になっていたケース」で解説しています。
青色申告承認申請書の提出期限
- 原則として、青色申告をしたい年の3月15日まで
- その年の1月16日以後に新しく不動産の貸付けなどを始めた場合は、始めた日から2か月以内
事業的規模で貸付けを始める場合は、あわせて「個人事業の開業・廃業等届出書」も提出しておきましょう。家族に給与を払う場合は、「青色事業専従者給与に関する届出書」の提出も必要です。
事業的規模になったときの注意点
1. 個人事業税がかかることがある
不動産の貸付けが一定の規模を超えると、個人事業税（税率は原則5％）の対象になることがあります。課税されるかどうかの基準は都道府県によって異なり、所得税の5棟10室基準と同じとは限りません。
- 個人事業税は、不動産所得などから事業主控除（年290万円）を差し引いた金額に課税されるため、所得が290万円以下なら税額は生じない
- 個人事業税の計算では、青色申告特別控除は差し引かれない
- 支払った個人事業税は、翌年の不動産所得の必要経費になる
2. 国民健康保険料への影響
不動産所得は、国民健康保険料の計算のもとになる所得にも含まれます。青色申告特別控除65万円を受けると不動産所得が減るため、国保料を抑える効果もあります。国保料の仕組みは「個人事業主の国民健康保険料はどう決まるか」で解説しています。
3. 会社員の副業としてのアパート経営
会社員がアパート経営をしている場合、不動産所得が黒字なら、給与所得とあわせて確定申告が必要になります（不動産所得を含む給与以外の所得が20万円を超える場合など）。不動産所得の赤字は、原則として給与所得と損益通算できますが、土地を取得するための借入金の利子にあたる部分などは損益通算の対象外です。
4. 規模が大きくなったら法人化も検討
物件が増えて所得が大きくなると、個人の所得税・住民税の税率が高くなります。一定の規模を超えたら、不動産管理会社などの法人化を検討するのも一つの方法です。考え方は「法人成りは所得いくらから得になるか」を参考にしてください。
不動産所得の帳簿と申告をラクにするなら
65万円の青色申告特別控除を受けるには、複式簿記での記帳と貸借対照表の作成が必要です。会計ソフトを使えば、家賃収入や経費の入力、建物の減価償却、決算書（不動産所得用）の作成、e-Taxでの申告までまとめて行えます。
代表的なサービスとして「マネーフォワード クラウド」と「freee会計」があります。無料で試せるプランが用意されていることも多いので、実際の画面を触って使いやすいほうを選ぶのがおすすめです。
マネーフォワード クラウド
会計・確定申告・請求書などのサービスをまとめて提供しており、複数の業務を一つのシリーズで管理したい方に向いています。
freee会計
簿記の知識が少なくても使いやすい画面づくりが特徴で、経理初心者や個人事業主・小規模な会社に向いているクラウド会計ソフトです。
※対応機能や料金プランは変更される場合があります。最新情報は公式サイトでご確認ください。
確定申告の書き方を本で確認したい方へ
不動産所得の青色申告決算書の書き方や、減価償却の記入方法を、記入例を見ながら確認したい方は、確定申告の解説書を一冊手元に置いておくと安心です。
※書籍は税制改正にあわせて毎年改訂されます。購入の際は最新年度版かどうかをご確認ください。
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まとめ
- 不動産所得で65万円（55万円）の青色申告特別控除を受けるには、貸付けが事業的規模であることが必要。事業的規模でなければ最大10万円
- 事業的規模の目安は「5棟10室基準」：アパートなどの貸室おおむね10室以上、戸建ておおむね5棟以上。戸建て1棟＝2室で組み合わせて数えられる
- 駐車場5台＝1室、土地5件＝1室は実務上の目安。最終的には事業といえる実態があるかで判断される
- 事業的規模なら、青色事業専従者給与、資産損失の全額経費、貸倒れの経費計上などの特典も受けられる
- 65万円控除には、複式簿記・貸借対照表・期限内申告・e-Taxなどの要件がある
- 事業的規模になると、個人事業税がかかる場合がある。税法の取扱いは改正されることがあるため、最新の情報を確認する
アパート経営は、物件が増えるほど、青色申告の特典を活かせる場面が広がります。まずは自分の物件を室数に換算して、事業的規模にあたるかどうかを確認してみましょう。判断に迷う場合は、税務署や税理士に相談しましょう。
※本記事は2026年11月時点の税法の情報をもとに作成しています。税法の取扱いは改正されることがあるため、実際に申告する際は国税庁などの最新情報を確認し、個別の判断については税理士等の専門家にご確認ください。
