賃貸の修繕計画と大規模修繕｜いつ・いくら積み立てるかの決め方と、修繕費と資本的支出の分け方

「外壁塗装はいつごろ、いくらかかるのか」「給湯器やエアコンの交換が続いて、毎年の手残りが読めない」「この工事は経費になるのか、資産になるのか」――賃貸経営で収支がぶれる大きな原因が、修繕費です。

結論からいうと、修繕費は「いつ・何に・いくら」かかるかを一覧にした長期修繕計画を作り、その合計を年数で割って毎年積み立てておくことで、見通せるようになります。ただし、個人の大家さんや法人が自分で積み立てたお金は、積み立てた時点では経費になりません。経費になるのは実際に工事をしたときで、その工事が「修繕費」（その年の経費）か「資本的支出」（減価償却で数年かけて経費）かを、金額や工事の内容で判断します。

この記事では、賃貸物件の修繕計画の立て方、積立額の決め方、大規模修繕の費用を経費と資本的支出に分ける判断の流れを、具体例でわかりやすく解説します。

なお、税法の取扱いは改正されることがあります。本記事は執筆時点の情報をもとにしていますので、実際に処理する際は、国税庁などの最新情報を確認するようにしてください。

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修繕費が読めない理由と、修繕計画の役割

賃貸物件の修繕には、大きく分けて次の3種類があります。

種類	例	特徴
退去時の原状回復	クロスの張り替え、床の補修、ハウスクリーニング	入居者の入れ替わりのたびに発生。比較的少額
設備の交換	給湯器、エアコン、換気扇、インターホン	10〜15年程度で順番に寿命が来る
大規模修繕	外壁塗装、屋根の塗装・葺き替え、防水工事、鉄部塗装、給排水管	10〜30年に1回。金額が大きく、収支を大きく揺らす

原状回復は毎年ある程度読めますが、設備の交換と大規模修繕は、ある年にまとめて大きな支出になります。これを事前に一覧にしておくのが、長期修繕計画の役割です。

長期修繕計画の作り方

ステップ1：修繕項目と周期を一覧にする

一般的な周期の目安は次のとおりです。建物の構造や立地（海の近く、日当たりなど）、前回の工事の内容によって変わるため、管理会社や施工会社に建物を見てもらい、物件に合わせて調整しましょう。

項目	周期の目安
外壁の塗装・シーリング（目地）の打ち替え	10〜15年
屋根の塗装	10〜15年
屋根の葺き替え・カバー工法	20〜30年
屋上・バルコニーの防水	10〜15年
鉄骨階段・手すりなど鉄部の塗装	5〜7年
給湯器・エアコン	10〜15年
給排水管の更新	20〜30年

ステップ2：費用を見積もり、年ごとに並べる

項目ごとに概算の見積りを取り、実施する年に並べます。木造アパート8室（築10年）の例で、今後20年の計画を作ると次のようになります（金額は説明のための例です）。

時期	工事	概算費用
3年後	鉄部塗装	40万円
3〜7年後	給湯器・エアコンの順次交換（8室分）	200万円
5年後	外壁塗装・シーリング、屋根塗装、バルコニー防水	400万円
10年後	鉄部塗装	40万円
15〜20年後	外壁・屋根の2回目の大規模修繕、給湯器・エアコンの2回目の交換、給排水管の一部更新	720万円
20年間の合計		1,400万円

このほか、退去時の原状回復費用が毎年発生します。

ステップ3：毎年の積立額を決める

20年間で1,400万円かかるなら、毎年70万円（1,400万円 ÷ 20年）を修繕のために取り分けておく計算です。満室想定の家賃収入が年576万円なら、その約12％にあたります。

家賃収入に対する修繕の積立の割合は、5〜10％程度を目安にする考え方がよく紹介されますが、築年数が古い物件や、設備の多い物件では、この例のように高くなります。目安の割合ではなく、自分の物件の修繕計画から逆算して決めるのが確実です。

ステップ4：積み立てたお金を分けて管理する

• 修繕用の口座を分け、毎月決まった額を移す
• 大規模修繕の前に足りない場合は、手元資金とのバランスを見て、リフォームローンなどの借入も検討する
• 毎年、計画と実際の支出を比べて、計画を更新する（工事費の上昇も見込む）

積み立てたお金は経費にならない

個人の大家さんや法人が、自分の口座に修繕のためのお金を積み立てても、税金の計算上は経費になりません。まだ工事をしていないからです。会計上「修繕引当金」を計上しても、税金の計算では経費（損金）として認められません。

ケース	経費になるか
アパート・一棟物件のオーナーが、自分の口座に修繕資金を積み立てる	ならない（工事をした年に、修繕費または資本的支出として処理）
区分所有マンション（1室を貸している）で、管理組合に修繕積立金を支払う	原則として、支払った年の経費になる（返還されないことなど、一定の条件のもとで）

つまり、一棟物件では、積立をしている年は税金が多めに出て、大規模修繕の年にまとめて経費が出ることになります。工事の年に赤字になることもあるため、税金の見通しも含めて計画しましょう。

修繕費と資本的支出の分け方

工事の費用は、次の2つに分かれます。

• 修繕費：建物や設備の維持管理、元の状態に戻すための費用。その年の経費になる
• 資本的支出：建物の価値を高める、または使える期間を延ばすための費用。資産として計上し、減価償却で数年かけて経費にする

判断は、次の順番で行います（所得税基本通達37-10〜37-14、法人税基本通達7-8-1〜7-8-6）。

判断の流れ

1. 1つの修理・改良の費用が20万円未満か、おおむね3年以内の周期で行うものか → 該当すれば修繕費
2. 明らかに価値を高める・使える期間を延ばす工事か（用途の変更、間取りの変更、設備のグレードアップなど） → 該当すれば資本的支出
3. 明らかに維持管理・原状回復のための工事か → 該当すれば修繕費
4. どちらか判断できない場合、60万円未満か、前年末の取得価額（建物などの元の取得価額）のおおむね10％以下か → 該当すれば修繕費
5. それでも判断できない場合、「費用の30％」と「前年末の取得価額の10％」のうち少ない方を修繕費、残りを資本的支出にできる（継続して適用することが条件）

大規模修繕は金額が大きいため、1や4の金額基準には当てはまらないことが多く、工事の内容（2と3）で判断するのが中心になります。

工事ごとの考え方の例

工事	考え方
外壁の塗り替え（同程度の塗料）	建物の維持のための定期的な塗装は、修繕費とされることが一般的
外壁の塗り替え（耐久性の大幅な向上、断熱など新たな機能の追加）	グレードアップの部分は資本的支出となる可能性がある
屋根の葺き替え（同等の材料）	元の機能を回復するものは修繕費、より耐久性の高い材料への変更は資本的支出となる可能性がある。金額が大きく、判断が分かれやすい
防水工事のやり直し	元の防水機能を回復するものは修繕費とされることが一般的
和室を洋室に変更、間取りの変更	資本的支出
給湯器・エアコンを新しいものに取り替え	機器ごと交換する場合は、新しい資産の取得として扱われることが多い（1台10万円未満なら、その年の経費にできる）
オートロック・防犯カメラ・宅配ボックスの新設	新しい設備の追加なので、資本的支出（または新しい資産）
退去後のクロス張り替え・クリーニング	修繕費

同じ工事でも、契約書や見積書の内容によって判断が変わることがあります。見積書を「元に戻す部分」と「グレードアップの部分」に分けて出してもらうと、区分の説明がしやすくなります。工事前・工事後の写真も残しておきましょう。

資本的支出の減価償却

資本的支出にあたる費用は、原則として、その支出の金額で新しい資産を取得したものとして、元の建物や設備と同じ耐用年数で減価償却します。たとえば、木造アパート（耐用年数22年）の建物に対する資本的支出は、原則として22年で減価償却します（中古で購入した建物の場合などは、耐用年数の扱いに注意が必要です）。

仕訳の例

例1：外壁の塗り替え（同程度の塗料）400万円を、修繕費として処理する場合

借方	金額	貸方	金額
修繕費	4,000,000円	普通預金	4,000,000円

例2：和室を洋室に変更するリフォーム120万円（資本的支出）

借方	金額	貸方	金額
建物	1,200,000円	普通預金	1,200,000円

例2は、その後、毎年の減価償却費として経費にしていきます。経費に計上するのは、支払った日ではなく工事が完了して引渡しを受けた日の年です。

なお、事業的規模でない不動産所得（おおむね5棟10室未満）の場合は、建物の取り壊しなどの損失の扱いに制限があるなど、事業的規模かどうかで扱いが変わる点もあります（「不動産所得で青色申告の特典をフルに使う条件」）。

大規模修繕の年の税金と資金繰り

• 修繕費として処理すると、その年の所得が大きく減る：不動産所得が赤字になれば、ほかの所得と損益通算できる場合があります（土地を取得するための借入金の利息に対応する部分など、通算できない部分もあります）。青色申告なら、赤字を翌年以降に繰り越せます（「純損失の繰越控除」）
• 翌年以降は税金が戻る：大規模修繕の翌年は経費が減るため、税金が増えます。手元のお金の計画に入れておきましょう
• 工事の時期は空室にも影響する：外壁塗装などで入居者の生活に影響が出る工事は、事前の案内をていねいに行います

修繕計画は、収支改善の計画とセットで考えると効果的です。空室対策のリフォームの判断方法などは「賃貸経営の収支改善」、退去時の原状回復の処理は「賃貸経営の敷金・礼金と原状回復費用の税務処理」をご覧ください。

チェックリスト

• 修繕項目・周期・概算費用を一覧にした長期修繕計画を作ったか
• 計画の合計から、毎年の積立額を逆算したか
• 修繕資金を、別の口座で管理しているか
• 自分で積み立てたお金は経費にならないことを理解しているか（区分所有の管理組合への修繕積立金は別）
• 工事のたびに、修繕費か資本的支出かを判断の流れにそって確認したか
• 見積書を「元に戻す部分」と「グレードアップの部分」に分けてもらったか
• 工事前・工事後の写真、契約書、見積書、請求書を保存したか
• 工事が完了した日（引渡し日）の年に計上したか
• 大規模修繕の年と、その翌年の税金・資金繰りを見込んだか

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まとめ

• 修繕費は、長期修繕計画で「いつ・何に・いくら」を一覧にすると見通せる
• 積立額は、計画の合計 ÷ 年数で逆算する。家賃収入の5〜10％程度という目安もあるが、物件によって異なる
• 自分で積み立てたお金は経費にならない。経費になるのは工事をしたとき
• 工事の費用は、20万円未満・3年以内の周期 → 内容 → 60万円未満・取得価額の10％以下 → 30％と10％の特例の順で、修繕費か資本的支出かを判断する
• 元に戻す工事は修繕費、グレードアップや間取り変更は資本的支出。見積書を分けてもらうと説明しやすい
• 税法の取扱いは改正されることがあるため、最新の情報を確認する

修繕は、建物の価値と入居者の満足を保つための投資です。まずは物件の修繕項目を一覧にして、次の大規模修繕がいつ・いくらになるかを見える化するところから始めてみましょう。

※本記事は2026年11月時点の税法の情報をもとに作成しています。修繕の周期や費用は物件によって大きく異なります。税法の取扱いは改正されることがあるため、実際に処理する際は国税庁などの最新情報を確認し、個別の判断については税理士等の専門家にご確認ください。