賃貸経営の収支改善｜空室・家賃・修繕費を見直す順番と、損益分岐入居率・返済比率など数字で判断する目安

「満室なら利回りは悪くないはずなのに、手元にお金が思ったほど残らない」「修繕費がかさんで、何から手をつければいいのかわからない」――賃貸経営をしていると、家賃収入と手元に残るお金の差に悩むことがあります。

結論からいうと、収支改善は①現状を数字で把握する → ②空室 → ③家賃 → ④修繕費 → ⑤そのほかの固定費・借入の順に見直すのが効率的です。多くの物件では、空室が1室埋まることの効果が、細かい経費の削減よりもずっと大きいためです。判断には、実際の入居率、損益分岐入居率、返済比率、修繕投資の回収年数といった数字を使います。

この記事では、賃貸経営の収支を見直す順番と、それぞれで数字を使って判断する目安を、計算例つきでわかりやすく解説します。

なお、税法の取扱いは改正されることがあります。本記事の目安は一般的な考え方をまとめたものですので、実際に判断する際は、物件の状況に合わせて、税理士や管理会社などの専門家にも相談してください。

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まずは「手元にいくら残っているか」を数字で把握する

収支改善の第一歩は、物件ごとに1年間のお金の流れを表にすることです。確定申告の収支内訳書や青色申告決算書の数字には、お金が出ていかない減価償却費が入っていて、逆に借入金の元本返済は入っていません。そのため、帳簿上の利益と、手元に残るお金は一致しません。

計算例：木造アパート8室（家賃6万円）

項目	年額	メモ
満室想定の家賃収入	576万円	6万円 × 8室 × 12か月
空室・滞納による損失	−86.4万円	空室率15％
実際の家賃収入	489.6万円
管理委託料	−24.5万円	実際の家賃収入の5％
固定資産税・都市計画税	−30万円
火災・地震保険料	−6万円
共用部の電気・水道、清掃	−10万円
修繕費・原状回復費	−45万円
入居者募集の広告料など	−15万円
運営費の合計	−130.5万円
運営による手取り（NOI）	359.1万円	実際の家賃収入 − 運営費
借入金の返済（元金＋利息）	−300万円
税金前の手残り	59.1万円	ここから所得税・住民税を払う

満室なら年576万円の家賃収入がある物件でも、空室・運営費・返済を差し引くと、税金前の手残りは約59万円です。この表ができると、どこにお金が流れているかがひと目でわかります。

収支を判断する4つの数字

指標	計算式	計算例	目安
実際の入居率	実際の家賃収入 ÷ 満室想定の家賃収入	489.6 ÷ 576 ＝ 85％	地域の平均や、損益分岐入居率と比べる
損益分岐入居率	（運営費＋年間返済額）÷ 満室想定の家賃収入	（130.5 ＋ 300）÷ 576 ≒ 75％	低いほど安全。70〜80％を超えると余裕が小さいとされる
返済比率	年間返済額 ÷ 実際の家賃収入	300 ÷ 489.6 ≒ 61％	50％以下が一つの目安とされることが多い
返済余力（DSCR）	NOI ÷ 年間返済額	359.1 ÷ 300 ≒ 1.2	1.0を下回ると返済を家賃でまかなえない。1.2〜1.3以上あると安心とされる

この例では、損益分岐入居率が約75％、実際の入居率が85％なので、黒字ではあるものの、あと1〜2室空くと手残りがほぼなくなる水準です。返済比率も高めのため、空室対策と、借入条件の見直しが課題だとわかります。

なお、目安は物件の種類・築年数・地域、借入の期間などによって変わります。数字は、同じ物件の過去の年と比べることで、改善しているかどうかを判断するのにも役立ちます。

見直す順番1：空室

最初に見直すのは空室です。上の例で、空いている部屋が1室埋まると、家賃収入は年72万円（6万円 × 12か月）増えます。修繕費を1割削っても年4.5万円なので、効果の大きさがまったく違います。

空室の原因を切り分ける

問い合わせが少ない：募集条件（家賃・初期費用）が相場に合っていない、ポータルサイトの写真や情報が少ない、仲介会社に物件が知られていない
内見はあるが決まらない：室内の印象（古い設備、におい、暗さ）、共用部の清掃や照明、周辺の物件との比較で負けている
入居してもすぐ退去する：騒音や設備の不具合、管理会社の対応への不満など

管理会社から、問い合わせ数・内見数・申込数を聞くと、どの段階で止まっているかがわかります。

家賃を下げる前に検討すること

空室が続くと家賃を下げたくなりますが、家賃の値下げは、その部屋の入居が続く限り収入が減り、物件を売るときの評価（利回りから計算される価格）にも影響します。先に、次のような方法を検討しましょう。

初期費用の見直し：礼金をなくす、敷金を下げる
フリーレント：入居後1か月分の家賃を無料にする（家賃の金額自体は下げずに済む）
広告料（仲介会社への謝礼）：地域の慣習に合わせ、仲介会社に優先して紹介してもらう
募集写真・設備：写真を撮り直す、インターネット無料、宅配ボックス、温水洗浄便座など、費用の割に効果の大きい設備を入れる

見直す順番2：家賃（相場とのずれ）

次に、入居中の部屋も含めて、家賃が周辺の相場と合っているかを確認します。

相場より高い場合：今の入居者が退去すると、次の入居者がなかなか決まらない可能性があります。退去後の募集家賃を、相場に合わせて設定し直すことを考えます
相場より安い場合：長く住んでいる入居者の家賃が、近年の相場より低いままになっていることがあります。更新のタイミングなどで、相場や固定資産税・物価の上昇などを根拠に、値上げを相談することも検討できます

家賃の値上げは、入居者の合意が原則です。法律上は、税金や物価、周辺の家賃の変動などで家賃が不相当になったときに増額を請求できる仕組み（借地借家法32条）がありますが、話し合いがまとまらない場合は調停などの手続きが必要になります。退去につながって空室が増えては本末転倒なので、管理会社とも相談しながら慎重に進めましょう。

見直す順番3：修繕費

修繕費は、削ることよりも、計画的に使うことが大切です。必要な修繕を先送りすると、建物の傷みが進んで、かえって大きな費用がかかったり、空室が増えたりします。

修繕費を見直すポイント

長期修繕計画を作る：外壁・屋根の塗装、給湯器、エアコンなど、交換時期の目安を一覧にして、年ごとの必要額を見込む。毎年、家賃収入の一定割合を修繕のために積み立てておく
相見積りを取る：管理会社経由の工事も、内容と金額を比べる。ただし、安さだけでなく、保証や対応の早さも比べる
原状回復の負担区分を確認する：入居者の故意・過失による傷は入居者の負担、通常の使用による劣化は貸主の負担が原則。退去時の精算でもれがないようにする
家賃が上がる修繕かどうかで判断する：空室対策のリフォームは、投資として回収できるかを数字で判断する

リフォームの判断は「回収年数」で

空室対策のリフォームは、次の式で回収年数を計算すると判断しやすくなります。

回収年数＝リフォーム費用 ÷ リフォームによって増える年間の家賃収入

例：60万円のリフォームで、家賃を月5,000円上げられ、入居者が入れ替わるときの空室期間も平均3か月短くなる見込みの場合（入れ替わりは4年に1回と仮定）。

家賃アップによる増収：5,000円 × 12か月＝年6万円
空室期間の短縮による増収：6万円 × 3か月 ÷ 4年＝年4.5万円
合計：年10.5万円 → 回収年数は 60万円 ÷ 10.5万円 ≒ 約5.7年

設備の寿命や、次に入居者が入れ替わるまでの期間と比べて、回収できるかを判断します。

修繕費の税金での扱い

修繕にかかったお金は、内容によって、その年の経費になる「修繕費」と、建物の価値を高めるものとして減価償却する「資本的支出」に分かれます。20万円未満の支出や、おおむね3年以内の周期で行う修繕は、修繕費として処理できるなどの基準があります。詳しくは「賃貸経営の敷金・礼金と原状回復費用の税務処理」をご覧ください。

見直す順番4：そのほかの固定費と借入

項目	見直しのポイント
管理委託料	料率だけでなく、入居者募集の力や、トラブル対応の内容で比べる。安さを優先して空室が増えては意味がない
火災・地震保険	補償内容と保険金額が、建物の現状に合っているか。更新の際に複数社で比較する
共用部の電気代	照明のLED化、人感センサーの設置、電力会社・プランの見直し
借入金	金利や返済期間の見直し（借換えや条件変更の相談）。ただし、借換えには手数料や違約金がかかることがあるので、総額で比べる
固定資産税	課税明細書の内容（床面積、建物の状況など）が実態と合っているか確認する

返済比率が高い物件では、借入条件の見直しの効果が大きくなります。返済期間を延ばすと毎年の返済額は減りますが、利息の総額は増えるため、手元のお金の余裕と、総額のバランスで判断しましょう。

税金の面でも手残りを増やす

経費の計上漏れをなくす：管理会社への手数料、交通費、通信費、税理士報酬、借入金の利息、損害保険料など
青色申告を使う：事業的規模（おおむね5棟10室以上）なら、青色申告特別控除（最大65万円）や青色事業専従者給与が使えます（「不動産所得で青色申告の特典をフルに使う条件」）
減価償却の見直し：中古物件の耐用年数は簡便法で短くできる場合があります（「中古で買った資産の耐用年数の決め方」）
減価償却が終わった後に注意：減価償却費がなくなると、手元のお金は変わらないのに税金が増えて、手残りが減ります。数年先の税金も見込んでおきましょう

なお、不動産所得の赤字のうち、土地を取得するための借入金の利息に対応する部分は、ほかの所得と損益通算できないなど、不動産所得特有のルールもあります。