自宅を売ったときの3,000万円特別控除と、相続した空き家の譲渡特例｜使える条件と確定申告の要否
「マイホームを住み替えることになった」「親が亡くなって、誰も住まなくなった実家を売る話が出てきた」——不動産を売るとき、多くの方が気になるのが「税金がどれくらいかかるのか」です。
不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税と住民税がかかります。ただし、自分が住んでいた家を売った場合は「3,000万円特別控除」、相続した実家（空き家）を売った場合は「空き家の3,000万円特別控除」という特例があり、条件を満たせば税金がゼロになることも少なくありません。
ただし、これらの特例は確定申告をしないと使えません。税金がゼロになる場合でも、申告が必要です。
この記事では、不動産を売ったときの税金の計算方法と、2つの特例の条件、確定申告が必要かどうかをわかりやすく解説します。
なお、税法の取扱いや特例の期限は改正されることがあります。本記事は執筆時点の情報をもとにしていますので、実際に売却や申告をする際は、国税庁などの最新情報を確認するようにしてください。
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不動産を売ったときの税金の計算方法
税金がかかるのは「売った金額」ではなく「利益」
不動産を売ったときに税金の対象になるのは、売却代金そのものではなく、利益（譲渡所得）です。
譲渡所得 ＝ 売却代金 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除
- 取得費：土地・建物を買ったときの代金や仲介手数料など。建物は、所有期間中の価値の減少分（減価償却費相当額）を差し引いた金額になる
- 譲渡費用：売るときの仲介手数料、印紙代、売るために建物を取り壊した費用など
買ったときの金額がわからない場合は、売却代金の5％を取得費とする方法（概算取得費）もあります。ただし、5％だと利益が大きく計算されやすいため、購入時の契約書や領収書はできるだけ探しておきましょう。
税率は「所有期間5年」で大きく変わる
| 区分 | 所有期間 | 税率（所得税・復興特別所得税・住民税） |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 売った年の1月1日時点で5年超 | 20.315％ |
| 短期譲渡所得 | 売った年の1月1日時点で5年以下 | 39.63％ |
| マイホームの軽減税率の特例 | 売った年の1月1日時点で10年超（自分が住んでいた家） | 課税譲渡所得6,000万円以下の部分は14.21％ |
所有期間は「売った日」ではなく「売った年の1月1日」で判定する点に注意が必要です。また、相続した不動産は、亡くなった方（被相続人）が取得した日を引き継ぎます。親が何十年も前に買った実家であれば、相続してすぐに売っても長期譲渡所得になります。
不動産の譲渡所得は、給与などとは別に計算する「分離課税」で、ほかの所得と合算されません。
自分が住んでいた家を売ったとき：3,000万円特別控除
自分が住んでいる家（マイホーム）や、その敷地を売った場合は、所有期間に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円を差し引くことができます。
主な条件
- 現在住んでいる家屋、または住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 家屋を取り壊して敷地を売る場合は、取り壊してから1年以内に売買契約を結び、かつ住まなくなってから3年目の年末までに売ること。取り壊し後に貸駐車場などに使っていないこと
- 売った年の前年・前々年に、この特例やマイホームの譲渡損失の特例を受けていないこと
- 売った年・前年・前々年に、マイホームの買換えや交換の特例を受けていないこと
- 親子・夫婦・生計を一にする親族など、特別な関係がある人に売ったものではないこと
使えない家
- この特例を受けることだけを目的に入居したと認められる家
- 新築期間中の仮住まいなど、一時的に住んでいた家
- 別荘など、趣味や保養のための家
たとえば、転勤や住み替えで引っ越した後、しばらく空き家や賃貸にしていた家でも、住まなくなってから3年目の年末までに売れば、この特例を使える可能性があります。売り出しが長引きそうな場合は、期限から逆算して計画を立てましょう。
10年超の所有なら軽減税率も併用できる
売った年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームなら、3,000万円控除を差し引いた後の利益に、軽減税率（6,000万円以下の部分は14.21％）を適用できます。
住宅ローン控除との関係に注意
住み替えで新しい家を買って住宅ローン控除を受ける場合、次のときは住宅ローン控除と3,000万円控除を同時に使えません。
- 新しい家に入居した年、その前年、前々年に、3,000万円控除を受けた場合
- 入居した年の翌年から3年目までの間に、旧居を売って3,000万円控除を受けた場合
住宅ローン控除は最長13年続くことがあるため、どちらが得かは金額を比べて判断する必要があります。住宅ローン控除の基本は「自宅兼事務所の住宅ローン控除と事業割合」の記事でも触れています。
相続した実家を売ったとき：空き家の3,000万円特別控除
親が一人で住んでいた家を相続し、空き家のまま売った場合は、一定の条件を満たすと、相続人ごとに譲渡所得から最高3,000万円を差し引くことができます。空き家の放置を防ぐための特例で、2027年（令和9年）12月31日までの売却が対象です。
主な条件
| 項目 | 条件 |
|---|---|
| 家屋 | 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋であること（マンションなどの区分所有建物は対象外） |
| 住んでいた人 | 相続の直前に、亡くなった方が一人で住んでいたこと（老人ホームなどに入所していた場合も、一定の条件を満たせば対象） |
| 相続後の使い方 | 相続から売却まで、貸したり、事業に使ったり、住んだりしていないこと |
| 売却の期限 | 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで |
| 売却代金 | 1億円以下であること |
| 家屋の状態 | 耐震基準を満たすようにリフォームして売るか、取り壊して更地で売ること（2024年1月1日以後の売却は、売った翌年2月15日までに買主が耐震改修や取り壊しをした場合も対象） |
| 売った相手 | 親子・夫婦など特別な関係がある人ではないこと |
相続人が3人以上なら控除は2,000万円
2024年1月1日以後の売却では、その家屋と敷地を相続した人が3人以上の場合、1人あたりの控除額は2,000万円になります。2人以下なら、それぞれ最高3,000万円です。
市区町村の「確認書」が必要
この特例を使うには、確定申告のときに、物件のある市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」を添付する必要があります。発行までに時間がかかることもあるので、売却が決まったら早めに市区町村の窓口に相談しましょう。
相続税を払った場合の「取得費加算の特例」とは選択
相続税を納めた人が、相続から3年10か月以内に相続した財産を売った場合は、納めた相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。この特例と空き家の3,000万円控除はどちらか一方しか使えません。一般的には、3,000万円控除のほうが効果が大きいことが多いですが、金額を比べて選びましょう。相続税のしくみは「相続税の基礎控除と小規模宅地等の特例」の記事で解説しています。
具体例：税金はいくらになる？
例1：20年住んだマイホームを売った
- 売却代金：5,000万円
- 取得費（購入代金から建物の減価償却費相当額を差し引いた額）：3,000万円
- 譲渡費用（仲介手数料など）：200万円
譲渡所得は 5,000万円 －（3,000万円 ＋ 200万円）＝ 1,800万円。3,000万円控除を使えば、課税される譲渡所得は0円になり、税金はかかりません。
特例を使わなければ、所有期間10年超の軽減税率を適用しても、1,800万円 × 14.21％ ≒ 約256万円の税金がかかる計算です。
例2：親が昭和50年に建てた実家を、取り壊して売った（相続人2人で共有）
- 売却代金：2,500万円（更地で売却）
- 取得費：購入時の書類がないため、概算取得費（5％）で125万円
- 譲渡費用（取り壊し費用・仲介手数料など）：200万円
譲渡所得は 2,500万円 －（125万円 ＋ 200万円）＝ 2,175万円（2人の持分で分けると1人あたり約1,088万円）。空き家の3,000万円控除を使えば、1人あたりの課税される譲渡所得は0円です。
特例を使わなければ、長期譲渡所得として 2,175万円 × 20.315％ ≒ 約442万円（2人合計）の税金がかかります。
※いずれも計算を単純化した概算です。実際の取得費や譲渡費用は、契約書や領収書をもとに計算します。
確定申告は必要？
| ケース | 確定申告 |
|---|---|
| 利益が出て、特例を使わない（使えない） | 必要 |
| 特例を使って、税金がゼロになる | 必要（申告しないと特例が使えない） |
| 売却代金が取得費と譲渡費用の合計を下回る（損失が出た） | 原則として不要（マイホームの譲渡損失の特例を使う場合は必要） |
特に注意したいのが、「特例で税金がゼロになるから申告しなくていい」と思い込んでしまうケースです。3,000万円控除も空き家特例も、確定申告をして初めて適用されます。不動産の売却は登記などを通じて税務署も把握しているため、申告をしないと後から「お尋ね」が届くことがあります。
申告の時期と主な添付書類
売った年の翌年の2月16日〜3月15日に確定申告をします（2026年に売った場合は2027年2月16日〜3月15日）。
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）［土地・建物用］
- 売買契約書、購入時の契約書、仲介手数料などの領収書（計算の根拠として保管）
- マイホームの特例：売買契約日の前日時点の住民票の住所と売った家の所在地が異なる場合は、戸籍の附票の写しなど
- 空き家の特例：被相続人居住用家屋等確認書、登記事項証明書など
住民税・保険料への影響
特例を使っても利益が残り税金がかかる場合、その年は一時的に所得が大きくなるため、翌年度の住民税のほか、国民健康保険料などに影響することがあります。年金を受け取っている親が売主になる場合なども含め、売却前に自治体の窓口で確認しておくと安心です。年金受給者の申告については「年金受給者の確定申告不要制度」の記事もご覧ください。
チェックリスト：家を売る前に確認したいこと
- 購入時の売買契約書・領収書は残っているか（ない場合は概算取得費5％になる）
- 売った年の1月1日時点で、所有期間は5年超か・10年超か（相続なら被相続人の取得日から）
- マイホームの場合：住まなくなってから3年目の年末までに売れるか
- 住み替えで住宅ローン控除を受ける予定はあるか（併用できない期間がある）
- 空き家の場合：昭和56年5月31日以前の建築か、親が一人で住んでいたか、相続後に貸したり住んだりしていないか
- 空き家の場合：相続から3年目の年末までに売れるか、相続人は何人か
- 空き家の場合：耐震改修か取り壊しを、売主・買主のどちらが行うか決めたか
- 市区町村の確認書の申請方法を確認したか
- 税金がゼロになっても確定申告をする予定を立てたか
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不動産を売ったときの確定申告は、「譲渡所得の内訳書」と確定申告書の第三表（分離課税用）を使うため、初めてだと記入場所に迷いがちです。記入例を見ながら進めたい方は、確定申告の解説書を一冊手元に置いておくと安心です。
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まとめ
- 不動産を売ったときの税金は、売却代金ではなく利益（譲渡所得）にかかる
- 所有期間（売った年の1月1日時点）が5年超なら20.315％、5年以下なら39.63％。相続した不動産は被相続人の取得日を引き継ぐ
- マイホームは、住まなくなってから3年目の年末までに売れば3,000万円控除。10年超なら軽減税率も併用できる
- 相続した実家は、昭和56年5月31日以前の建築などの条件を満たせば空き家の3,000万円控除（相続人3人以上なら2,000万円、2027年末までの売却が対象）
- どちらの特例も、税金がゼロになる場合でも確定申告が必要
- 税法の取扱いや特例の期限は改正されることがあるため、最新の情報を確認する
不動産の売却は金額が大きく、特例を使えるかどうかで税金が数百万円変わることもあります。売買契約を結ぶ前に条件を確認し、判断に迷う場合は税務署や税理士、不動産会社に相談しましょう。
※本記事は2026年11月時点の税法の情報をもとに作成しています。税法の取扱いや特例の期限は改正されることがあるため、実際に売却や申告をする際は国税庁などの最新情報を確認し、個別の判断については税理士等の専門家にご確認ください。
