賃貸物件を買うときの数字の見方｜利回り・空室率・修繕費を入れた収支シミュレーションの作り方

「表面利回り12％の物件を紹介された。数字は良さそうだけれど、本当にお金が残るのか」「空室や修繕費をどう見込めばいいのかわからない」――賃貸物件の購入を考えるとき、販売図面にある表面利回りだけで判断するのは危険です。

結論からいうと、物件を買うかどうかは、空室・運営費・修繕費・借入の返済・税金を差し引いた後に、手元にいくら残るか（キャッシュフロー）で判断します。さらに、空室が増えた場合や金利が上がった場合でも返済を続けられるかを試算しておくことが大切です。

この記事では、表面利回りと実質利回りの違い、購入時にかかる諸費用、収支シミュレーションの作り方を、中古アパートの計算例でわかりやすく解説します。

なお、税法の取扱いは改正されることがあります。本記事の計算例や目安は一般的な考え方をまとめたものですので、実際に購入を判断する際は、物件の資料をよく確認し、必要に応じて税理士や不動産の専門家にもご相談ください。

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表面利回りだけで判断してはいけない理由

販売図面に書かれている利回りの多くは表面利回りです。

表面利回り ＝満室想定の年間家賃収入 ÷ 物件価格

表面利回りには、空室・滞納、管理費、固定資産税、修繕費、購入時の諸費用が入っていません。築年数が古く修繕費がかさむ物件や、空室の多い地域の物件ほど、表面利回りは高く見えやすくなります。

そこで、運営費などを差し引いた実質利回りで比べます。

実質利回り（NOI利回り） ＝（実際に見込める家賃収入 − 運営費）÷（物件価格＋購入時の諸費用）

運営費を引いた後の手取り（NOI）を、実際に支払う総額で割ることで、物件そのものの稼ぐ力がわかります。

購入時にかかる諸費用

費用	目安・内容
仲介手数料	物件価格の3％＋6万円＋消費税（400万円を超える物件の上限）
登記費用	所有権移転・抵当権設定の登録免許税と、司法書士への報酬
不動産取得税	購入後に都道府県から課税される（固定資産税評価額をもとに計算）
印紙税	売買契約書・金銭消費貸借契約書
融資の手数料・保証料	金融機関によって異なる
固定資産税の精算金	引渡し日以降の分を、売主に日割りで支払う
火災・地震保険料	複数年分をまとめて払うことが多い

合計すると、物件価格の7〜10％程度になることが多いとされます。これらの多くは自己資金で払うことになるため、資金計画に必ず入れておきましょう。

収支シミュレーションの作り方（5ステップ）

次の中古アパートを例に、収支を試算してみます。

木造アパート8室、家賃6万円、築25年
物件価格5,000万円（表面利回り11.52％）、購入時の諸費用400万円
借入4,500万円（金利2.5％、25年、元利均等返済）、自己資金900万円

ステップ1：実際に見込める家賃収入

満室想定の家賃収入：6万円 × 8室 × 12か月＝ 576万円
空室・滞納による損失（空室率10％と想定）：−57.6万円
実際に見込める家賃収入：518.4万円

空室率は、販売図面の「現況満室」をそのまま信じず、周辺の同じような物件の空室の状況、過去の入居履歴、退去から次の入居までの期間などから見込みます。今の家賃が周辺の相場より高い場合は、入居者が入れ替わると家賃が下がる可能性も考えておきましょう。

ステップ2：運営費を差し引く

運営費	年額
管理委託料（家賃収入の5％）	25.9万円
固定資産税・都市計画税	30万円
火災・地震保険料	6万円
共用部の電気・水道、清掃	10万円
修繕費・原状回復費（大規模修繕の積立を含む）	60万円
入居者募集の広告料など	15万円
合計	146.9万円

NOI（運営による手取り）＝ 518.4万円 − 146.9万円＝ 371.5万円
実質利回り＝ 371.5万円 ÷（5,000万円＋ 400万円）≒ 6.9％

表面利回り11.52％の物件でも、実質利回りは6.9％程度になります。修繕費は、物件の修繕履歴と今後の修繕計画から見込みます。築年数の古い物件では、外壁や屋根、給湯器などの交換時期が近いことが多いため、購入後数年以内の大きな修繕がないかを必ず確認しましょう（「賃貸の修繕計画と大規模修繕」）。

ステップ3：借入の返済を差し引く

年間の返済額（元金＋利息）：約242万円（4,500万円、金利2.5％、25年）
税金前の手残り（キャッシュフロー） ＝ 371.5万円 − 242万円＝ 約129万円

ステップ4：判断の目安になる数字を確認する

指標	計算	この例	目安
返済比率	年間返済額 ÷ 実際の家賃収入	242 ÷ 518.4 ≒ 47％	50％以下が一つの目安とされる
返済余力（DSCR）	NOI ÷ 年間返済額	371.5 ÷ 242 ≒ 1.5	1.2〜1.3以上あると安心とされる
損益分岐入居率	（運営費＋年間返済額）÷ 満室想定の家賃収入	（146.9 ＋ 242）÷ 576 ≒ 68％	低いほど空室に強い
自己資金の回収率	税金前の手残り ÷ 自己資金	129 ÷ 900 ≒ 14％	自己資金を何年で回収できるかの目安（この例では約7年）

これらの指標の見方は、「賃貸経営の収支改善」でも解説しています。

ステップ5：厳しい条件でも試算する

シミュレーションは、うまくいった場合だけでなく、悪くなった場合も試算しておくことが大切です。

ケース	NOI	年間返済額	税金前の手残り
基本（空室率10％、金利2.5％）	371.5万円	242万円	約129万円
空室率20％	316.8万円	242万円	約75万円
金利3.5％	371.5万円	270万円	約101万円
空室率20％＋金利3.5％	316.8万円	270万円	約47万円

※空室率20％のケースは、家賃収入の減少にあわせて管理委託料も減るものとして計算しています。

厳しい条件でも手残りがマイナスにならないか、さらに大規模修繕（例：400万円）が来た年に、手元の資金で払えるかを確認しておきましょう。変動金利で借りる場合は、金利の上昇に特に注意が必要です。

税金を入れた手残りも確認する

税金前の手残りから、所得税・住民税を払うと、実際の手残りが決まります。不動産所得は次のように計算します。

不動産所得＝家賃収入 −（運営費＋借入金の利息＋ 減価償却費）

ここで注意したいのは、お金の動きと税金の計算のずれです。

借入金の元金の返済は、お金は出ていくが経費にならない
減価償却費は、お金は出ていかないが経費になる

中古の木造アパートは、簡便法で建物の耐用年数を短くできるため、購入直後は減価償却費が大きく、税金が少なくなりやすい一方で、減価償却が終わると、手元のお金は変わらないのに税金が増えることになります。元金の返済額が減価償却費を上回る状態（いわゆるデッドクロス）になると、帳簿上は利益が出ていても、手元のお金が不足しやすくなります。減価償却が終わった後の手残りも試算しておきましょう。

中古建物の耐用年数の計算は「中古で買った資産の耐用年数の決め方」で解説しています。なお、購入価格のうち、減価償却できるのは建物の部分だけで、土地は減価償却できません。売買契約書で建物と土地の価格が分かれているかも確認しておきましょう。