夫婦で自宅を贈与する「おしどり贈与」｜配偶者控除2,000万円の条件と、使わない方がいいケース

「結婚して20年以上たつと、夫婦の間で自宅を贈与しても2,000万円まで贈与税がかからないと聞いた。でも、登記の費用もかかるし、本当に得なの？」——おしどり贈与と呼ばれるこの特例は、名前の響きから「使えば得」と思われがちですが、実は使わないほうがいいケースも少なくありません。

おしどり贈与（贈与税の配偶者控除）は、婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、自宅（居住用不動産）またはその購入資金を贈与した場合に、基礎控除110万円とあわせて最高2,110万円まで贈与税がかからない制度です。ただし、贈与税がかからなくても、登録免許税や不動産取得税はかかります。また、相続のときに使える特例との関係で、かえって不利になることもあります。

この記事では、おしどり贈与の条件と手続き、かかるコスト、使うと得になるケース・使わないほうがいいケースをわかりやすく解説します。

なお、税法の取扱いは改正されることがあります。本記事は執筆時点の情報をもとにしていますので、実際に贈与をする際は、国税庁などの最新情報を確認するようにしてください。

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おしどり贈与（贈与税の配偶者控除）とは

主な条件

贈与した日の時点で、婚姻期間が20年以上であること（婚姻の届出をした日から数える。内縁関係の期間は含まない）
贈与する財産が、国内の居住用不動産（自宅の土地・建物）、または居住用不動産を取得するための金銭であること
贈与を受けた年の翌年3月15日までに、その不動産に贈与を受けた配偶者が住み、その後も引き続き住む見込みであること
同じ配偶者からは一生に一度しか使えない
贈与税がゼロになる場合でも、贈与税の申告をすること

控除額

贈与税の配偶者控除は最高2,000万円で、毎年の基礎控除110万円とあわせて、その年は最高2,110万円まで贈与税がかかりません。土地や建物の金額は、贈与したときの相続税評価額（土地は路線価など、建物は固定資産税評価額）で計算します。

相続前の贈与加算の対象外

相続が始まる前の一定期間（現在は段階的に7年に延長中）に受けた贈与は、相続財産に足し戻して相続税を計算するのが原則です。しかし、おしどり贈与で非課税になった部分は、この足し戻しの対象になりません。そのため、相続直前に贈与しても、相続財産を減らす効果があります。生前贈与の持ち戻しについては「生前贈与の選び直し」の記事で解説しています。

手続き

贈与を受けた年の翌年2月1日〜3月15日に、贈与税の申告書を提出します。主な添付書類は次のとおりです。

戸籍謄本または抄本（婚姻期間が20年以上であることの確認）
戸籍の附票の写し
贈与を受けた居住用不動産の登記事項証明書
金銭の贈与を受けて不動産を取得した場合は、その売買契約書の写しなど

贈与税はゼロでも、ほかのコストがかかる

自宅を贈与すると、名義を変えるための登記が必要になり、次のようなコストがかかります。

コスト	贈与の場合	相続の場合
登録免許税	固定資産税評価額の2％	固定資産税評価額の0.4％
不動産取得税	かかる（土地・住宅は原則3％。住宅や住宅用の土地には軽減措置がある場合あり）	かからない
司法書士の報酬	かかる	かかる

例：自宅の土地（固定資産税評価額1,600万円）の全部を配偶者に贈与する場合

登録免許税：1,600万円 × 2％＝ 32万円（相続なら 1,600万円 × 0.4％＝ 6.4万円）
不動産取得税：宅地の課税標準を2分の1にする特例を使っても、1,600万円 × 2分の1 × 3％＝ 24万円（住宅用の土地の減額が受けられれば、さらに少なくなることも）
合計：約56万円＋司法書士の報酬

※計算を単純化した概算です。不動産取得税の軽減措置の適用は、建物の建築時期や床面積などによって異なります。

つまり、おしどり贈与は「将来の相続税がこのコスト以上に減る」場合でないと、得になりません。

おしどり贈与を使わないほうがいいケース

1. そもそも相続税がかからない

相続税の基礎控除は「3,000万円＋ 600万円 × 法定相続人の数」です。遺産の総額がこれ以下なら、相続税はかかりません。この場合、おしどり贈与をしても相続税の節税効果はなく、登録免許税や不動産取得税を払うだけになってしまいます（「相続税の基礎控除と小規模宅地等の特例」参照）。

2. 配偶者の税額軽減で、相続税がかからない

配偶者が相続した財産には、1億6,000万円または法定相続分のいずれか多い金額まで、相続税がかからない「配偶者の税額軽減」があります。自宅をもともと配偶者が相続する予定なら、生前に贈与しなくても、相続の時点で配偶者には税金がかからないことが多いのです。

3. 小規模宅地等の特例で、自宅の評価が大きく下がる

配偶者が自宅の土地を相続すると、小規模宅地等の特例により、330㎡までの部分の評価額が80％減額されます。たとえば評価額2,000万円の土地が400万円として計算されるため、相続税への影響は小さくなります。

生前におしどり贈与で土地を移すと、その部分は相続財産から外れますが、もともと80％減額されるはずだった土地を、コストをかけて移しただけになることがあります。

4. 二次相続で税金が増える

夫から妻に自宅を贈与すると、夫の相続（一次相続）では財産が減りますが、そのぶん妻の財産が増え、妻が亡くなったときの相続（二次相続）で子どもが払う相続税が増える可能性があります。二次相続では配偶者の税額軽減が使えず、法定相続人も減るため、税負担が重くなりがちです。一次・二次の両方を合わせて試算する必要があります。

5. 離婚の可能性や、住宅ローンが残っている場合

贈与した財産は、原則として贈与を受けた配偶者のものになります。また、住宅ローンが残っている自宅の名義を変えるには、金融機関の承諾が必要です。

おしどり贈与を使うと得になりやすいケース

相続税がかかる見込みがあり、贈与する側の財産が多く、受け取る配偶者の財産が少ない（二次相続の負担が小さい）
配偶者以外（子など）が自宅を相続する予定で、小規模宅地等の特例が使えない見込み
将来、自宅を売却する予定がある：夫婦の共有にしておけば、売却時の「マイホームの3,000万円特別控除」を夫婦それぞれで使える（それぞれが住んでいる場合。「自宅を売ったときの3,000万円特別控除」参照）
配偶者に確実に自宅を残したい（相続人どうしの遺産分割で揉めるのを避けたい）

なお、2019年7月以降は、婚姻期間20年以上の夫婦間で自宅を贈与した場合、その自宅は原則として遺産分割の対象から外れる（持ち戻し免除の意思表示があったと推定される）ため、配偶者の住まいを守る目的でも使われています。