親から住宅購入資金をもらうときの贈与税の非課税特例｜限度額の条件と、申告しないと使えない理由
「マイホームの頭金を、親が援助してくれることになった。でも、贈与税はどれくらいかかるの？」——住宅の購入時に親や祖父母から資金援助を受ける方は少なくありません。
父母や祖父母から住宅を買うための資金をもらった場合は、一定の条件を満たせば、省エネ等住宅なら1,000万円、それ以外の住宅なら500万円まで贈与税がかからない特例があります。ただし、この特例は贈与税の申告をしないと使えません。贈与税がゼロになる場合でも、期限内の申告が必要です。
この記事では、住宅取得等資金の贈与税の非課税特例の限度額と条件、ほかの制度との組み合わせ方、申告の手続きと注意点をわかりやすく解説します。
なお、この特例は2026年（令和8年）12月31日までの贈与が対象です（延長されるかどうかは今後の税制改正で決まります）。本記事は執筆時点の情報をもとにしていますので、実際に贈与を受ける際は、国税庁などの最新情報を確認するようにしてください。
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住宅取得等資金の贈与税の非課税特例とは
父母や祖父母などの直系尊属から、自分が住む住宅の新築・取得・増改築のための資金の贈与を受けた場合に、一定額まで贈与税が非課税になる制度です。
非課税の限度額（2024年〜2026年の贈与）
| 住宅の種類 | 非課税の限度額 |
|---|---|
| 省エネ等住宅（一定の省エネ性能・耐震性能・バリアフリー性能を満たす住宅） | 1,000万円 |
| 上記以外の住宅 | 500万円 |
新築の住宅で1,000万円の枠を使うには、原則として断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上（ZEH水準）などの基準を満たす必要があります。住宅の種類や建築時期によって基準が異なるため、住宅会社や不動産会社に、省エネ等住宅に該当するか（証明書を出してもらえるか）を確認しておきましょう。
使うための主な条件
贈与する人・受ける人の条件
- 贈与する人：受ける人の父母・祖父母などの直系尊属（配偶者の父母（義理の親）は対象外）
- 贈与を受ける人：贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上
- 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下（床面積40㎡以上50㎡未満の住宅の場合は1,000万円以下）
- 過去にこの特例（平成21年分〜令和3年分の特例を含む）を使っていないこと
- 配偶者や親族など、特別な関係のある人から住宅を買う・建ててもらうものでないこと
住宅の条件
- 登記簿上の床面積が40㎡以上240㎡以下で、床面積の2分の1以上が自分の住まい
- 中古住宅は、1982年（昭和57年）1月1日以後に建築されたもの、または耐震基準を満たすことが証明されたもの（一定の耐震改修を行う場合も可）
- 増改築は、工事費用が100万円以上などの条件あり
期限の条件
- 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、その資金で住宅を新築・取得し、住み始めること（同日までに住んでいなくても、その後遅滞なく住むことが確実な場合は可。ただし、翌年12月31日までに住まないと、特例は取り消され、修正申告が必要）
申告しないと使えない理由
この特例は、贈与税の申告書に特例を使うことを記載し、必要な書類を添付して期限内に申告した場合に限って適用される仕組みです。非課税の範囲内で贈与税がゼロになる場合でも、申告をしなければ特例は使えず、もらった金額に通常どおり贈与税がかかります。
申告期限を1日でも過ぎると、特例は使えなくなります。「税金がかからないから申告しなくていい」と誤解しやすいポイントなので、特に注意しましょう。
申告の時期と必要書類
贈与を受けた年の翌年2月1日〜3月15日に、贈与を受けた人の住所地の税務署に申告します（e-Taxでも可）。主な添付書類は次のとおりです。
- 贈与を受けた人の戸籍謄本など（贈与者との続柄がわかるもの）
- 贈与を受けた年の合計所得金額がわかる書類（源泉徴収票など）
- 住宅の売買契約書・工事請負契約書の写し
- 住宅の登記事項証明書（床面積などを確認するため）
- 省エネ等住宅の場合は、住宅性能証明書や建設住宅性能評価書の写しなど
- 中古住宅の場合は、耐震基準を満たすことの証明書など
住宅ローン控除を受ける場合は、同じ時期に所得税の確定申告も必要になります（「住宅ローン控除の1年目は確定申告が必要」参照）。贈与税の申告と所得税の確定申告は別の手続きです。
ほかの制度との組み合わせ
住宅取得等資金の非課税特例は、暦年贈与の基礎控除（年110万円）または相続時精算課税制度と組み合わせて使えます。
| 組み合わせ | 同じ年に非課税で受け取れる金額の目安（省エネ等住宅の場合） |
|---|---|
| 非課税特例 ＋ 暦年贈与の基礎控除 | 1,000万円 ＋ 110万円 ＝ 1,110万円 |
| 非課税特例 ＋ 相続時精算課税制度 | 1,000万円 ＋ 基礎控除110万円 ＋ 特別控除2,500万円 ＝ 3,610万円（特別控除分は相続時に相続財産に加算） |
非課税特例で非課税になった部分は、相続前の贈与加算（7年）の対象になりません。一方、相続時精算課税制度の特別控除を使った部分は、相続のときに相続財産に加算されます。暦年贈与と相続時精算課税の違いは「生前贈与の選び直し」の記事で解説しています。
注意したいポイント
1. 先に代金を払ってから贈与を受けると対象外
特例の対象は、住宅を取得するための資金の贈与です。住宅の代金を払い終わった後に親からお金をもらっても、原則として特例は使えません。同じく、住宅ローンの返済のための贈与も対象外です。贈与を受けるタイミングと、代金を支払うタイミングを確認しておきましょう。
2. 義理の親からの援助は対象外
配偶者の父母は直系尊属ではないため、特例の対象外です。夫婦それぞれの親から援助を受ける場合は、それぞれの親から、その子ども本人が受け取る形にします。
3. 住宅の名義（持分）とお金を出した割合をそろえる
夫婦で共有名義にする場合、登記の持分は実際にお金を出した割合に合わせます。親からの贈与を受けた夫（または妻）の持分が、その資金に見合っていないと、夫婦間の贈与とみなされるおそれがあります。
4. 相続のときの「小規模宅地等の特例」に影響することも
自分で住宅を持つと、将来、親の自宅を相続したときに、持ち家のない親族が使える小規模宅地等の特例（いわゆる「家なき子特例」）が使えなくなることがあります（「相続税の基礎控除と小規模宅地等の特例」参照）。
5. 兄弟姉妹との関係
特定の子どもだけに多額の援助をすると、相続のときに、ほかの兄弟姉妹との間で不公平感が生まれることがあります。家族で話し合っておきましょう。
6. 特例は2026年12月31日までの贈与が対象
現時点では、2026年12月31日までの贈与が対象です。延長されるかどうかは、今後の税制改正（例年12月ごろに大綱が公表）で決まります。年内に贈与を受けて特例を使う場合は、2027年3月15日までに住宅の取得と入居（または遅滞なく入居することが確実な状態）が必要です。
チェックリスト
- 贈与する人は父母・祖父母か（義理の親ではないか）
- 贈与を受ける人は18歳以上で、合計所得金額が2,000万円以下か
- 住宅は床面積40㎡以上240㎡以下などの条件を満たすか
- 省エネ等住宅（1,000万円）か、それ以外（500万円）か。証明書を取得できるか
- 代金を支払う前に贈与を受ける段取りになっているか
- 翌年3月15日までに住宅の取得と入居ができるか
- 登記の持分は、お金を出した割合と合っているか
- 翌年2月1日〜3月15日に贈与税の申告をする準備をしたか
家計と申告の準備をラクにするなら
住宅を買った年は、贈与税の申告、住宅ローン控除の確定申告と、手続きが重なります。個人事業主の方は、事業の確定申告もあわせて行うことになります。会計ソフトを使えば、事業の帳簿づけから確定申告書の作成までをまとめて進められ、住宅ローン控除の入力もスムーズです。
代表的なサービスとして「マネーフォワード クラウド」「freee会計」「やよいの青色申告オンライン」があります。無料で試せるプランが用意されていることも多いので、実際の画面を触って使いやすいものを選ぶのがおすすめです。
マネーフォワード クラウド
会計・確定申告・請求書などのサービスをまとめて提供しており、複数の業務を一つのシリーズで管理したい方に向いています。
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※対応機能や料金プランは変更される場合があります。最新情報は公式サイトでご確認ください。
まとめ
- 父母・祖父母から住宅取得資金の贈与を受けると、省エネ等住宅は1,000万円、それ以外は500万円まで贈与税が非課税
- 受ける人は18歳以上・合計所得金額2,000万円以下。義理の親からの贈与は対象外
- 翌年3月15日までに住宅の取得と入居が必要
- 贈与税がゼロでも、期限内に申告しないと特例は使えない（翌年2月1日〜3月15日）
- 暦年贈与の110万円や相続時精算課税と組み合わせられる。非課税部分は相続前の贈与加算の対象外
- 現時点では2026年12月31日までの贈与が対象。最新の情報を確認する
親からの資金援助を受ける前に、条件と贈与のタイミングを確認しておくことが大切です。判断に迷う場合は、税務署や税理士に相談しましょう。
※本記事は2026年11月時点の税法の情報をもとに作成しています。税法の取扱いや特例の期限は改正されることがあるため、実際に贈与を受ける際は国税庁などの最新情報を確認し、個別の判断については税理士等の専門家にご確認ください。
