賃貸経営の敷金・礼金と原状回復費用の税務処理｜貸す側の収入計上と経費のタイミング

「入居者が退去して、敷金から原状回復費用を差し引いて返還した。この差し引いた分は収入？それとも経費と相殺していいの？」——アパートやマンションを貸している大家さんにとって、退去時の精算は税務処理で迷いやすい場面の一つです。

貸す側（貸主）の税務では、礼金は受け取った時点で収入、敷金は返還する前提の預り金で、返さないことが確定した部分だけが収入になります。退去時に敷金から原状回復費用を差し引いた場合は、差し引いた分を収入に、実際の工事費を修繕費（経費）に、それぞれ計上するのが基本です。

この記事では、敷金・礼金・更新料などの収入計上のタイミング、原状回復費用の経費処理、退去時の仕訳例、消費税の扱いをわかりやすく解説します。

なお、税法の取扱いは改正されることがあります。本記事は執筆時点の情報をもとにしていますので、実際に処理する際は、国税庁などの最新情報を確認するようにしてください。

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貸主が受け取るお金と収入計上のタイミング

受け取るお金	収入になるか	収入に計上するタイミング
家賃・共益費	収入	契約で定めた支払期日（定めがなければ受け取った日）。未入金でも計上する
礼金・権利金	収入（返還しないため）	物件の引渡し日（引渡しが不要なら契約の効力が生じた日）
更新料	収入	契約の更新日
敷金・保証金（返還する部分）	収入ではない（預り金）	―
敷金・保証金のうち返還しない部分	収入	返還しないことが確定した日

家賃は、12月中に受け取った翌年1月分であっても、契約上の支払期日が12月なら、原則としてその年の収入になります（一定の要件のもとで、期間に対応させて翌年の収入にする方法を継続して選ぶこともできます）。

敷金の「返還しない部分」が確定するタイミング

契約時に償却額（敷引き）が決まっている場合：たとえば「敷金のうち家賃1か月分は返還しない」と契約で決まっていれば、入居時（引渡し時）にその分を収入に計上する
入居期間に応じて償却額が増える場合：それぞれの償却の条件が確定した時点で、その分を収入に計上する
退去時まで返還額が決まらない場合：退去時の精算で、差し引いた金額が確定した日に収入に計上する（原状回復費用を差し引くケースは通常これにあたる）

原状回復費用の経費処理

原状回復費用は原則として「修繕費」

退去後に行う壁紙（クロス）の張り替え、床の補修、ハウスクリーニングなど、元の状態に戻すための費用は、原則として修繕費として、その年の経費になります。

経費に計上するのは、工事が完了した日（引渡しを受けた日）の年です。12月に退去して、工事が翌年1月に完了した場合は、翌年の経費になります。このとき、敷金から差し引いた分は退去した年の収入、工事費は翌年の経費、と年がずれることがあります。

修繕費か資本的支出かの判断

原状回復を機に、設備のグレードを上げたり、間取りを変えたりするリフォームを行った場合、その費用は修繕費ではなく、建物の価値を高める資本的支出として、減価償却で何年かに分けて経費にする必要があることがあります。

判断の目安	扱い
1つの修理・改良の費用が20万円未満、またはおおむね3年以内の周期で行うもの	修繕費
原状回復（元の状態に戻す）や、通常の維持管理のための費用	修繕費
上記で判断できず、60万円未満、または前年末の取得価額のおおむね10％以下	修繕費にできる
設備のグレードアップ、間取りの変更、耐久性を高める工事	資本的支出（減価償却）

たとえば、古い和室を洋室にリフォームする、古いキッチンを最新の高機能なものに入れ替える、といった工事は資本的支出になる可能性があります。中古の物件の耐用年数については「中古で買った資産の耐用年数の決め方」の記事も参考にしてください。

誰が負担すべき費用か（原状回復のガイドライン）

国土交通省の原状回復のガイドラインでは、通常の使用による損耗や経年劣化（日焼けによる壁紙の変色、家具の設置による床のへこみなど）は、原則として貸主の負担とされています。借主が負担するのは、故意・過失や通常の使用を超える使い方による損耗です。

敷金から差し引けるのは、借主が負担すべき分に限られます。貸主負担の部分も含めた工事費の全額は、貸主の経費（修繕費）になります。

具体例：退去時の精算の仕訳

入居時：家賃10万円、敷金20万円、礼金10万円を受け取った場合

借方	金額	貸方	金額	摘要
普通預金	300,000	預り敷金	200,000	敷金（返還する前提の預り金）
		礼金収入	100,000	礼金（引渡し時に収入計上）

（初月の家賃は、別に家賃収入として計上します。）

退去時：原状回復費用15万円のうち、借主の負担分12万円を敷金から差し引き、残り8万円を返還した場合

借方	金額	貸方	金額	摘要
預り敷金	200,000	普通預金	80,000	敷金の返還
		雑収入	120,000	敷金から差し引いた原状回復費用（借主負担分）

工事完了時：原状回復工事の費用15万円を支払った場合

借方	金額	貸方	金額	摘要
修繕費	150,000	普通預金	150,000	退去後の原状回復工事（クロス張り替え・クリーニング）

敷金から差し引いた12万円と、工事費のうちの12万円を相殺して「なかったこと」にせず、収入と経費を両方計上する（両建て）のが基本です。所得への影響は同じでも、帳簿の金額が実態と合わなくなり、税務調査で説明しにくくなるためです。

退去時に未払いの家賃を敷金から差し引いた場合は、すでに家賃収入として計上している未収家賃を回収したことになるので、新たな収入にはなりません（「預り敷金／未収家賃」と処理します）。

消費税の扱い

項目	居住用（住宅）	事業用（店舗・事務所など）
家賃・共益費	非課税	課税
礼金・更新料	非課税	課税
敷金・保証金（返還する部分）	対象外（預り金）	対象外（預り金）
敷金・保証金のうち返還しない部分（敷引き・償却）	非課税	課税
原状回復費用として受け取る分	修繕という役務の対価として、課税取引と考えるのが一般的

住宅の家賃が中心の大家さんは、課税売上がほとんどないため、消費税の免税事業者であることが多いですが、店舗や事務所も貸している場合は、課税売上高の判定に注意しましょう（「消費税の課税事業者の判定」参照）。原状回復費用の消費税の扱いは判断に迷うことがあるため、課税事業者の方は税理士に確認しておくと安心です。