賃貸管理会社との付き合い方｜管理委託の費用と業務範囲、仕事ぶりを確認する目安と見直し・乗り換えのタイミング

「管理会社に任せているから安心、と思っていたけれど、空室がなかなか埋まらない」「毎月の管理料を払っているのに、何をしてもらっているのかよくわからない」――賃貸経営では、管理会社に任せきりになり、費用に見合う仕事をしてもらえているのか判断できなくなることがあります。

結論からいうと、管理会社との付き合い方は、①契約書で業務範囲と費用をはっきりさせる → ②空室期間や報告の内容など、数字と事実で仕事ぶりを確認する → ③改善を相談しても変わらなければ、見直しや乗り換えを検討するという順番が基本です。管理料の料率の安さだけで選ぶと、空室が増えてかえって手残りが減ることもあります。

この記事では、管理委託の費用と業務範囲、管理会社の仕事ぶりを確認する目安、見直し・乗り換えのタイミングと手順を、経理の視点も交えてわかりやすく解説します。

なお、法令や税法の取扱いは改正されることがあります。本記事は執筆時点の情報をもとにしていますので、実際に判断する際は、最新の情報を確認するようにしてください。

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管理会社に任せる業務の範囲

賃貸の管理は、大きく入居者に関する管理と建物に関する管理に分かれます。どこまでを管理会社に任せ、どこからが別料金なのかは、契約によって違います。

区分	主な業務
入居者の募集	募集条件の提案、ポータルサイトへの掲載、仲介会社への紹介、内見の対応、入居審査
契約の管理	賃貸借契約の締結、更新の手続き、解約の受付
家賃の管理	家賃の集金・オーナーへの送金、滞納の督促
入居者の対応	問い合わせ・苦情の対応（騒音、設備の故障など）、緊急時の対応
退去の対応	退去の立会い、原状回復の範囲の判断と精算、工事の手配
建物の管理	共用部の清掃、定期点検、法定点検（消防設備など）、修繕の提案と手配
オーナーへの報告	毎月の収支明細、入居・空室の状況、修繕や苦情の報告

まずは、手元の管理委託契約書を読み直し、どの業務が管理料に含まれていて、どれが別料金かを一覧にしてみましょう。

管理委託の費用の内訳

費用	内容	確認したいこと
管理委託料	毎月の基本料金。家賃収入の3〜5％程度が多いとされる（業務の範囲によって8％前後のことも）	計算のもとが「満室想定の家賃」か「実際に入金された家賃」か。共益費を含むか
入居者募集の費用	仲介手数料、広告料（仲介会社への謝礼）	何か月分か。地域の相場と比べてどうか
更新事務手数料	契約更新の手続きの費用	オーナー負担か入居者負担か
退去立会い費用	退去時の立会い・精算の費用	管理料に含まれているか
修繕・原状回復の工事費	管理会社が手配する工事の費用	見積書の内訳、手配の手数料が上乗せされているか、相見積りを取れるか
建物管理の費用	清掃、点検、共用部の電気・水道	回数と内容、報告の有無

管理料の料率だけを比べると、「料率は安いが、別料金が多い」「工事費に手数料が上乗せされている」といった違いを見落とします。1年間に管理会社へ払った金額の合計を出して、家賃収入に対する割合で比べると、実際の負担がわかります。

計算例：年間の管理コスト

8室・家賃6万円のアパートで、実際の家賃収入が年489.6万円の場合の例です。

管理委託料（実際の家賃収入の5％）：24.5万円
入居者募集の広告料（2室入れ替わり × 家賃1か月分）：12万円
退去立会い・更新事務手数料：3万円
定期清掃・点検：12万円
合計：51.5万円（家賃収入の約10.5％）

このほかに修繕工事の費用がかかります。料率は5％でも、実際の負担はその2倍程度になることがある、という点を押さえておきましょう。

管理会社の仕事ぶりを確認する目安

費用に見合う仕事をしてもらえているかは、次のような数字と事実で確認します。

確認すること	見るポイント
空室期間	退去から次の入居までの平均期間。地域の同じような物件と比べて長すぎないか
募集の状況の報告	問い合わせ数・内見数・申込数を聞けば答えてもらえるか。決まらない理由と対策の提案があるか
入居率	年間を通じた入居率の推移（「賃貸経営の収支改善」で解説している損益分岐入居率と比べる）
滞納の対応	滞納が発生したときの連絡の早さ、督促の方法、回収の状況
修繕の提案と見積り	見積書の内訳が明確か、相見積りに応じるか、急ぎでない工事を押しつけていないか
連絡の早さ・報告の質	問い合わせへの返信の早さ、毎月の明細のわかりやすさ、入居者からの苦情の報告があるか
建物の状態	共用部の清掃状況、ごみ置き場、照明の切れ、放置自転車など（ときどき自分で見に行く）

法律で決められた管理会社の義務

賃貸住宅管理業法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）により、管理戸数が200戸以上の管理会社は、国土交通大臣への登録が必要です。登録を受けた管理会社には、次のような義務があります。

管理受託契約を結ぶ前に、報酬や業務の内容などを重要事項として書面で説明すること
家賃や敷金などを、自社のお金と分けて管理すること
オーナーに対して、少なくとも年1回以上、お金の受け取りの状況や維持保全の状況、入居者からの苦情とその対応などを定期報告すること

定期報告を受けていない、報告の内容がわからないという場合は、まず報告を求めてみましょう。管理会社が登録業者かどうかは、国土交通省のウェブサイトで調べられます。

管理会社から提案される修繕が妥当かどうかを判断するには、自分でも長期修繕計画を持っておくと安心です（「賃貸の修繕計画と大規模修繕」）。

見直し・乗り換えを検討するタイミング

次のような状況が続く場合は、管理会社との関係を見直すタイミングです。

周辺の物件と比べて、空室期間が明らかに長い状態が続いている
空室の理由や対策を聞いても、「家賃を下げましょう」以外の提案がない
修繕の見積りが高い・内訳が不明確で、相見積りにも応じてくれない
問い合わせへの返信が遅い、報告がない、明細の誤りが多い
入居者からの苦情が放置され、退去の原因になっている
担当者の交代などで、対応の質が大きく下がった

ただし、いきなり乗り換える前に、具体的な数字と要望を伝えて、改善を相談するのが先です。「空室が平均〇か月続いている。募集の状況を毎月報告してほしい」「修繕は相見積りを取りたい」など、何を改善してほしいのかを明確に伝えると、対応が変わることもあります。相談しても改善しない場合に、乗り換えを検討しましょう。

契約の更新時期を確認しておく

管理委託契約には、契約期間と、解約の予告期間（3か月前までの通知など）が定められていることが一般的です。解約の条件や違約金の有無を確認し、更新時期に合わせて検討すると、スムーズに進めやすくなります。

管理会社を乗り換える手順

次の管理会社を探して比較する：複数の会社から、業務の範囲・費用・募集の方法・報告の内容の提案を受けます。地域での管理の実績や、空室の埋め方の具体策を聞きましょう
今の管理会社に解約を通知する：契約で定められた予告期間を守り、書面で通知します
引継ぎの内容を確認する：次の資料・お金を、もれなく引き継ぎます
入居者に通知する：家賃の振込先や連絡先が変わることを、書面で案内します。振込先の変更は、入居者の混乱や家賃の入金漏れにつながりやすいため、余裕を持って知らせます
最初の数か月は入金を確認する：家賃が新しい振込先に入金されているか、入居者ごとに確認します