【不動産】親戚所有の不動産を売却│解体業者と売り主探しのポイント

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母親から、母親の兄弟(私の叔父)が所有している不動産を売却してほしいという話がありました。
現在進行形ですので、不定期に更新していきます。

経緯

・叔父は独り身
・叔父が脳梗塞となり、通常生活に戻ることは無い
・不動産を売却して、今後の入院費に充てたい
・面倒をみるのは兄弟である私の母親
・母親は不動産売却のことが分からず、私に相談あり
・建物は木造で築70年以上経過、資産価値無し

想定する流れ

・売主を探す
・解体業者を探す(更地渡しとなる想定)

試算

売却費用-(紹介手数料+解体費用+測量費用+登記費用)=利益
※税金計算は除く

今回は更地引渡での売却を想定しております。
過去の売却事例に基づくと、50坪で1坪単価が最大10万円です。

今回の売却では、赤字にならないようにしたいので、損益分岐ラインを明確にして、売主との交渉に望みたいと思います。
以下、試算です。

300万円-(18万円+150万円+50万円+50万円)=32万円
250万円-(18万円+150万円+50万円+50万円)=△18万円

これらに加えて、契約書の印紙代、売却の利益に対する税金が発生します。

売主探し

最近は、不動産業者への一斉見積依頼サービスがあります。
このサービスを使うことで、多くの業者へ依頼することが可能です。
デメリットとして、依頼した1週間程度は知らない番号から電話が多くかかってきます。
誤って、他の迷惑電話に対応してしまった場合は、即切りしましょう。

一斉見積サービスですが、ポイントサイト経由で依頼することでポイントをゲットできます。
私が使用しているポイントサイトでは、2,500円相当のポイントをもらいました。
どうせ貰えるものは貰っておこうというスタンスです。

ハウスドゥという会社に依頼しております。
同じハウスドゥから別々で連絡が来まして、はじめは話が噛み合いませんでしたが、からくりがありました。
ハウスドゥ自体は総代理店であり、代理店契約した地元不動産会社と契約していると思われます。
同じブランド名でも中身が異なる場合がありますので、ご注意ください。

不動産に支払う紹介手数料

売却金額に応じて、紹介手数料が決まってくると教えてもらいました。

解体費用

売り主を探す中で、地元の解体業者を教えてもらうのが良いと思います。
私の場合は、解体時期は急がないので、値引きをお願いしたら応じてもらえました。

税金

不動産の価値や、所有者、残っているローンなどによって計算が異なります。
不安な方は、税理士に相談することをオススメします。

今回の場合、最大でも売却代金が500万円程度であり、以下のマイホーム特例を使用することで納税は発生しない予定です。

www.nta.go.jp

(追記1)不動産の移転登記

売主を探していたところ、近所の住人の方が現状のまま欲しいということでしたので、その方に贈与することで話がまとまりました。

境界線などが分からないものの、土地と建物の名義だけ変更するということで話がまとまりました。

土地については、叔父名義になっていたので何とかなりそうです。

建物については、叔父の父(私の祖父)の名義で、相続の処理がなされていませんでした(笑)
法務局に提出する書類と、必要となる印鑑証明書などをかき集めて、土地の名義変更が完了した後、建物の名義変更について着手していく予定です。

(追記2)必要書類の入手

譲受人の住民票が必要となるので、その依頼をしました。
印鑑は三文判でも問題ないので、100円ショップで購入しました。

譲渡人である叔父側の書類としては、印鑑証明書と登録印(実印)を入手しました。自治体にもよりますが、印鑑証明書は印鑑証明書を発行するカードがあれば本人で無くても入手可能です。

私が申請しますので、私の印鑑証明書も必要になります。
法務局にどの書類が必要になるのか確認できませんでしたので、申請人の身分を証明するために入手しました。
手続きが完了しましたら、上記情報を更新しようと思います。

(追記3)未相続の不動産の移転登記

追記1にある、私の祖父名義について、数次相続と呼ばれる手続きをする必要があります。

houmukyoku.moj.go.jp

祖父の戸籍謄本(戸籍全部事項証明書)を取得します。そのために、母(祖父の娘)の戸籍謄本を取得する必要があります。祖父の親族であることを証明するためです。

祖父の戸籍謄本に、我々が認識していない誰かが存在しないことを祈るばかりです(笑)

(追記4)

法務局にて申請を行いました。私が申請者です。

・登記申請書
・贈与契約書
・登記原因証明情報
・委任状(譲渡人→申請人)
・委任状(譲受人→申請人)
・印鑑証明書(譲渡人)
・住民票(譲受人)
・印鑑証明書(申請人)
・固定資産税明細(写)

持ち物として、私の実印を持っていきました。